سايت تفريحي سرگرمي خبري خودرو دانلود خبر پرداز : بازار بيمار مسكن ايران در انتظار جراحي بزرگ
سه شنبه، 4 اردیبهشت 1397 - 10:00 کد خبر:132029
آيا پاشنه آشيل سياست‌هاي حمايتي از بازار ساخت و ساز درمان مي‌شود هر چند كه حسن روحاني رئيس‌جمهوري در سال گذشته خواهان برخي اصلاحات در روند تسهيلات مسكن شده بود، اما به نظر مي‌رسد تعلل نظام تامين مالي مسكن موجب شده است كه اين خواسته جامه عمل نپوشد.


 هر چند كه حسن روحاني رئيس‌جمهوري در سال گذشته خواهان برخي اصلاحات در روند تسهيلات مسكن شده بود، اما به نظر مي‌رسد تعلل نظام تامين مالي مسكن موجب شده است كه اين خواسته جامه عمل نپوشد.
 

وقت‌كشي در جراحي وام مسكن


وام خريد مسكن «يكم» با قابليت استفاده براي ساخت و ساز در بافت فرسوده، به دليل اثرپذيري خانوارهاي متقاضي خريد خانه از «جنب و جوش معاملاتي در بازار ملك»، در يك سال گذشته با استقبال تصاعدي متقاضيان روبه‌رو شد به‌طوري كه دسته‌اي از تقاضاي مسكن تحت تاثير جو رواني پيش‌رونق و سپس رونق معاملات ملك، ترغيب شدند براي تجهيز مالي خود، وارد مسير منتهي به بيشترين و ارزان‌ترين وام خريد مسكن شوند. سال گذشته تعداد ثبت‌نام‌‌كننده‌ها در صندوق پس‌انداز مسكن «يكم» بيش از ۶۰ درصد نسبت به سال ۹۵ افزايش پيدا كرد و در كنار جهش حجم ورود به اين مسير، با سررسيد موعد سپرده‌گذاري گروه‌هاي قبلي، حجم خروج از صندوق به قصد قطعي خريد مسكن نيز افزايش چشمگير پيدا كرد.

رشد ۳۰۰ درصدي حجم خروج از صندوق «يكم» در نيمه دوم سال ۹۶ نسبت به مدت مشابه سال قبل از آن، عملا وام «خانه‌اولي»‌ها را به اهرم خروج معاملات ملك از ركود تبديل كرد. در نيمه دوم پارسال تعداد افرادي كه با وام «يكم» در تهران خانه خريدند ۴ برابر شد و سهم اين گروه –خانه‌اولي‌ها- از معاملات خريد مسكن در پايتخت به حدود ۱۰ درصد كل معاملات ماهانه رسيد. كارنامه‌اي كه سال گذشته براي وام مسكن يكم از بابت رشد چشمگير تقاضا براي آن به ثبت رسيد، تقريبا از همان ابتداي پارسال، «چراغ هشدار» در مسير تردد خانه‌اولي‌ها در بازار معاملات ملك را روشن كرد.

نرخ ورودي به صندوق پس‌انداز مسكن «يكم» در حداقل يك سال اخير، به مراتب بيش از گنجايش تعريف‌شده در صندوق براي پرداخت سالانه تسهيلات خريد مسكن بوده است. اين صندوق بر اساس مدلي كه براي تضمين تعادل منابع و مصارف آن در سال ۹۴ به تصويب رسيد، حداكثر توان پرداخت حدود ۹۰ هزار فقره وام خريد مسكن در هر سال را دارد، اما وضع موجود نشان مي‌دهد تعهد صندوق به سپرده‌گذاران (ثبت‌نام‌كننده‌ها در صندوق) به بيش از ۲/ ۲ برابر «سقف سالانه مجاز به پرداخت» رسيده است. هر چند هنوز حجم دريافت ماهانه تسهيلات از اين صندوق به دليل كمبود پس‌انداز اوليه سپرده‌گذاران و در نتيجه توقف طولاني‌تر آنها در صندوق (اجبار به سپرده‌گذاري بيش از يك سال)، از سقف مجاز فراتر نرفته اما احتمال اينكه اين صندوق طي سال جاري با توجه به وضعيت بازار مسكن، دچار عدم تعادل شود، زياد است.

وزير راه و شهرسازي روز گذشته درباره اين احتمال، از عنوان «پاشنه آشيل» وام يكم و صندوق پس‌انداز مسكن استفاده كرد.

«دنياي‌اقتصاد»، ۱۵ ماه پيش در گزارشي با عنوان دو لبه وام «يكم»، هشدار لازم درباره «سبقت تقاضا از ظرفيت پرداخت صندوق يكم» را مطرح كرد و در طول اين مدت، فرمول‌هاي قابل اجرا و طراحي‌شده در وزارت راه و شهرسازي و بانك عامل بخش مسكن براي پيشگيري از بروز «عدم تعادل در منابع و مصارف صندوق يكم» را در گزارش‌هاي مختلف معرفي كرد. با اين حال، وقت‌كشي صورت گرفته در جراحي مدل اوليه ساز و كار صندوق پس‌انداز «يكم»، بازار مسكن و ساخت و ساز را با دو‌تهديد مواجه كرده است.

بررسي‌ها نشان مي‌دهد: فرآيند تامين منابع و پرداخت وام «يكم» به يك جراحي مالي نياز دارد تا نواقص آن به نفع خانه‌اولي‌ها به‌عنوان مصرفي‌ترين نوع تقاضاي مسكن برطرف و همزمان، تهديدي كه از اين محل متوجه آينده رونق بخش مسكن است نيز خنثي شود. وام «يكم» به لحاظ طول دوره سپرده‌گذاري و همچنين اقساط ماهانه، براي گروه قابل توجهي از متقاضيان واجد شرايط اين تسهيلات، «در استطاعت» نيست. اين گروه، از يكسو پس‌انداز اوليه در حد آنچه براي كف ريالي سپرده‌‌گذاري در صندوق طي يك سال مورد نياز است را ندارد و از سوي ديگر درآمد ماهانه اين دسته از متقاضيان نيز كمتر از توان لازم براي پرداخت اقساط وام خريد مسكن است. در اين ميان، طول دوره انتظار نيز طولاني است.

 وزارت راه و شهرسازي در مدلي كه از سال گذشته تاكنون براي رفع اين نقص طراحي كرده، پيشنهاد كاهش نرخ سود تسهيلات از ۸ درصد به ۶ درصد در بافت فرسوده و از ۵/ ۹ درصد به ۸ درصد در ساير مناطق شهري را ارائه كرد و براي تامين منابع مورد نياز كاهش نرخ سود نيز پيشنهاد مكمل در قالب «برداشت يك ميليارد دلاري از صندوق توسعه ملي به شكل وجوه اداره‌شده نزد صندوق يكم» را در اختيار دولت و بانك مركزي قرار داد. هدف اين پيشنهاد كاهش حدود ۹ درصدي مبلغ اقساط ماهانه در گام اول و فراهم كردن زمينه براي كاهش دوره سپرده‌گذاري از يك سال فعلي به حداقل ۱۰ ماه است.

كليات اين پيشنهاد بهمن سال گذشته در جلسه‌اي به رياست حسن روحاني در ساختمان وزارت راه و شهرسازي و همچنين حضور رئيس كل بانك مركزي و وزراي اقتصادي دولت به تصويب رسيد اما تاكنون مجوز نهايي براي اجراي آن در شوراي پول و اعتبار صادر نشده است. بر اساس اين پيشنهاد، دست كم 2500 ميليارد تومان از محل صندوق توسعه ملي براي مدتي مشخص در قالب وجوه اداره‌شده (سپرده‌گذاري بدون سود) در اختيار بانك عامل بخش مسكن براي كمبود كسري منابع صندوق «يكم» قرار مي‌گيرد تا به پشتوانه اين اعتبار، امكان رفع نقص از وام دومنظوره خانه‌اولي‌ها فراهم شود. اين وام، نه تنها به رونق معاملات مصرفي كمك مي‌كند كه استفاده از آن در بافت فرسوده هم براي خريد نوسازها و هم براي نوسازي املاك كلنگي، عملا محرك اصلي طرح بازآفريني شهري محسوب مي‌شود. اين طرح در سال جاري، اولويت اصلي رئيس‌جمهوري و دولت در بخش مسكن براي عرضه مسكن ارزان‌قيمت در هسته فرسوده شهرها است كه در قالب آن قرار است سالانه 100 هزار واحد مسكوني در بافت فرسوده شهرها ساخته شود.

بانك عامل بخش مسكن در صورت تصويب پيشنهاد مطرح براي جراحي وام يكم، قادر مي‌شود حداقل 50 هزار فقره وام نوسازي 50 ميليون توماني به سازنده‌ها پرداخت كند. آثار مثبت به‌وجود آمده از محل فعاليت صندوق پس‌انداز مسكن يكم طي نزديك به سه سال كاركرد اين صندوق – صندوق يكم خرداد سال 94 راه‌اندازي شد- نشان مي‌دهد، وام خريد مسكن خانه‌اولي‌ها 5 ويژگي ممتاز داشته است.

ويژگي اول، مستقل بودن اين وام از يارانه دولتي است. در طول دوره‌هاي گذشته، همواره براي پرداخت بخشي از تسهيلات مسكن، يارانه دولتي مورد نياز بوده است كه در غالب موارد، يا شكل تامين يارانه، هزينه‌بر بوده يا از اساس يارانه‌اي تامين نشده است. به‌عنوان مثال، طرح پرداخت وام نوسازي با نرخ سود تك‌رقمي كه از سال 93 به تصويب رسيد به دليل تامين نشدن يارانه نرخ سود از سوي دولت، عملا به سرانجام نرسيد و باعث شكست در تحريك ساخت و ساز از اين مسير شد. اما مدل وام «يكم» به دليل آنكه در طول دوره پس‌انداز سپرده‌گذاران، سودي به آنها تعلق نمي‌گيرد، ارزان‌ترين مسير تامين منابع براي وام مسكن محسوب مي‌شود كه به گفته وزير راه و شهرسازي، قيمت تمام‌شده منابع در اين مدل، ۳ تا ۴ درصد است.

بنابراين ويژگي دوم اين مدل، ارزان تمام شدن تسهيلات براي بانك عامل تامين‌كننده منابع است.

ويژگي سوم، امكان صفر بروز انحراف در تخصيص منابع صندوق يكم است. از آنجا كه تسهيلات صندوق فقط و فقط به سپرده‌گذاران داراي شرايط خانه‌اولي تعلق مي‌گيرد، امكان اختصاص اعتبار به گروه‌هاي خارج از هدف وجود ندارد. ويژگي چهارم كه مستقيم به بازار مسكن مربوط مي‌شود، ايجاد تقاضاي قطعي و موثر در ميان‌مدت براي خريد مسكن است كه به شكل تدريجي به‌واسطه پس‌انداز ماهانه خانه‌اولي‌ها در صندوق به‌وجود مي‌آيد. اين مدل تامين مالي بخش مسكن از يكسو براي سازنده‌ها‌ بازار فروش تضميني ايجاد مي‌كند و از سوي ديگر از هجوم خريداران به بازار در زمان رونق پيشگيري مي‌كند. پنجمين ويژگي وام «يكم» نيز استفاده از اين تسهيلات براي نوسازي بافت فرسوده است. به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، پيشنهاد جراحي وام «يكم» به احتمال خيلي زياد امروز در جلسه شوراي پول و اعتبار مطرح خواهد شد و به تصويب نهايي خواهد رسيد.

تاخير چند ماهه در اين مسير، در توقف طرح نوسازي بافت فرسوده تاثير قابل ملاحظه داشته است.

در صورت تصويب نهايي پيشنهاد جراحي در جلسه امروز، امكان جبران «كسري احتمالي منابع صندوق يكم» از محل صندوق توسعه ملي و افزايش نقدي سرمايه بانك مسكن فراهم مي‌شود تا از اين طريق،‌ شيوه مناسب، سالم و دائمي براي تامين منابع مورد نياز رونق مسكن از محل وام «يكم» فراهم بيايد. اين جراحي حتي مي‌تواند به افزايش سقف ريالي وام مسكن يكم از ۸۰ ميليون تومان فعلي در تهران به ۱۰۰ ميليون براي تقاضاي انفرادي و ۲۰۰ ميليون تومان براي تقاضاي توام زوجين منجر شود.

كارشناسان مالي و اقتصادي با قابل تامل خواندن فرآيند زمانبر رسيدگي به پيشنهاد جراحي وام «يكم» تاكيد مي‌كنند: اين صندوق پس‌انداز مسكن، در ذات خود با احتمال كسري منابع و بر هم خوردن تعادل منابع و مصارف مواجه است. در صورت تصويب پيشنهاد وزارت راه و شهرسازي در شوراي پول و اعتبار، مراحل جراحي به اين صورت خواهد بود كه بعد از صدور مجوز استفاده از منابع صندوق توسعه ملي به نفع تامين مالي ارزان‌قيمت بخش مسكن، مجلس نسبت به فراهم كردن زمينه برداشت، بايد اقدام كند. شكل ايده‌آل اين پروسه آن است كه اقساط ماهانه وام‌هاي يكم در جريان بازپرداخت تسهيلات به حساب بانك عامل بخش مسكن، صرف افزايش سرمايه آن شود تا بعد از آن، قدرت وام‌دهي به بخش مسكن از اين طريق، تا ۸ برابر وضع موجود افزايش پيدا كند. در حال حاضر سالانه، حدود ۲۰ هزار ميليارد تومان تسهيلات از سوي بانك عامل بخش مسكن پرداخت مي‌شود. وزير راه و شهرسازي به دنبال آن است كه در سال جاري از اين مسير، تامين مالي مسكن تا ظرفيت ۶۰۰ هزار واحد مسكوني افزايش پيدا كند. در حال حاضر ظرفيت، كمتر از نيم ميليون واحد است.